发布日期：2024-10-05 16:29 点击次数：110
客岁，在一系列丑闻曝光后，WeWork 上市失败。但一年之后，经验了疫情的风风雨雨，这家分享办公空间公司不仅莫得倒下大桥未久作品，反而名胜般地有望借着疫情后的分享办公趋势终了盈利，况且——要是能一直保捏这么讲究的势头的话——再次发起 IPO。
WeWork 是一家出租装修紧密的分享私东说念主持公空间的公司。WeWork 的主要策划模式为：从房主何处租下整栋办公楼或大楼内的办公空间，然后将租来的空间拦截一新，打造出创业公司的办公氛围，接着再将办公桌、办公室或整层或整栋办公楼以高于 WeWork 租来时的价钱，转租给个东说念主和公司。疫情时间，东说念主们大多宅家不出，也采用而已办公。WeWork 为此作念了一系列膺惩的退换，以度过疫情危境。但其实，在疫情来袭之前，WeWork 还是采用了一些最膺惩的举措幸免在疫情之前就倒下。
客岁，该公司还是与首创东说念主亚当 · 诺依曼（Adam Neumann）抛清关系。这位首创东说念主塑造的企业文化更逼近一些科技公司惯有的落拓离谱的企业文化，而与房地产鸿沟的传统文化相去甚远。在他一味地为办公租赁公司追求科技公司享有的高估值时，诺依曼对派对的热衷，奢侈品无度的挥霍以及倒霉的判断力，使得公司越来越偏离原本的贪图，以致差点毁了 WeWork。新的首席履行官桑迪普 · 马斯拉尼（Sandeep Mathrani）在本年 2 月份临危奉命。他的责任是匡助公司总结大路，削减成本，并肃清有毒的企业文化，以让也曾备受期待的独角兽起死复活。
WeWork 的坚挺解释了天真办公阛阓的实力。天真办公细分阛阓属于新式房地产行业。除了具备分享办公的性格以外，该细分阛阓更侧重短期租赁和随时可用的办公空间。酌量到所谓的天真办公空间在一定进程上就等于把尽可能多的东说念主塞进那少许点的空间里，这个细分阛阓在疫情时间的符合才智真的令东说念主惊诧。
脚下，跟着疫苗的上市，关于那些努力应付漫衍劳能源所带来的不细目性的公司而言，天真办公空间的价值主张也变得具有劝诱力。
近日谷歌在提交给监管机构的 10K 薪金中提到，新冠时间永劫期的而已办公酿成的负面影响包括告白收入的减少和办公成果的下落，谷歌提到，会磨真金不怕火搀杂责任模式，包括重新安排办公室和制定更多的永久而已办公采纳。
“证据咱们的数据和历史，咱们敬佩，当东说念主们重新燃起对分享办公空间的酷好时，天真办公空间将犀利常可行的采纳。”生意房地产公司世邦魏理仕（CBRE）的业主磋议全球哄骗朱莉 · 惠兰（Julie Whelan）在最近谈到天真办公空间时说说念，“疫情事后，这个行业将比以往愈加强盛。”
要了解 WeWork 的神奇复活，率先需要了解总共这个词天真办公空间行业以过甚远景。
01 天真办公细分阛阓方兴未已？疫情对办公空间（包括天真办公空间）的业主和策划者酿成了严重影响，这是事实。只好一小部分东说念主面前回到了办公室上班。在最大的办公阛阓曼哈顿，只好 10% 的上班族回到公司上班，而有一些东说念主可能以后都不会再回到公司上班。
关联词，尽管新的租约减少了，销毁天真办公空间的东说念主却在少数。证据生意房地产功绩巨头高纬物业的数据，戒指客岁三季度末，好意思国前 23 个阛阓上的天真办公空间租赁面积约为 6710 万平日英尺，与 2019 年底时比较更加多了 2.5%。
WeWork 的另一竞争敌手 , 天真空间提供商 Knotel 在伦敦为 Twiilo 提供功绩
WeWork 过甚竞争敌手（如 Knotel 和 Industrious）都向个东说念主和公司出租即用型办公空间。这些公司的快速增长还是运行延缓，但并莫得削弱限制。他们保留了富裕的业务，以在疫情时间督察策划，并恭候最好时机的到来——一个天真办公空间比传统的长租办公室更有劝诱力的时间。Industrious 示意，其会在来岁尽最大努力为现存的办公空间寻找新的客户。
天真办公空间的劝诱力在于，企业不错愈加恣意地应付搀杂办公等趋势。在搀杂办公模式下，东说念主们走进办公室的频率与以往比较更低，原因也不再相通。天真办公空间也为那些仍在琢磨畴昔趋势的公司提供了暂时藏身不雅望的契机。
房地产行家示意，公司——尤其是大公司——并莫得阴私天真办公空间，而是策划迟缓加多他们的天真办公空间面积，并使天真办公空间在其畴昔的居品组合中占据更大比例。世邦魏理仕的一份薪金对全球 80 家公司进行了捕快。证据该薪金，其中约有 86% 的公司策划在畴昔，将天真办公空间行为他们房地产政策的膺惩一部分。他们也更有可能倾向于和提供天真办公空间的办公楼坚贞租赁合同。
生意房地产功绩公司仲量联行（JLL）预测，到 2030 年，天真办公空间将在总共办公空间中占到 30%。数字生意房地产经纪公司 SquareFoot 的首席履行官乔纳森 · 威瑟斯特罗姆（Jonathan Wasserstrum）觉得，这一趋势会更快发生。2020 年，该公司平台上，对天真办公空间功绩的需求增长了 15%。采纳天真办公空间的原因有许多。总的来说，他们代表了疫情之前还是出现的趋势正在加快。
更令东说念主惊诧的是，房地产行家觉得，分享空间不会像疫情时间那么令东说念主闻之色变，这要归功于安全标准的平凡收受以及更膺惩的是——疫苗行将上市。
世邦魏理仕的朱莉 · 惠兰说：“络续办公环境的任何东说念主，包括天真办公空间供应商，都必须制定一套准则，以提供责任环境中的安全性，如空气过滤、保捏应酬距离、加强清洁、使用口罩等等。只须制定好安全准则并严格投降，咱们觉得天真办公空间与其他类型的办公空间并无区别。”
事实上，疫情反而使得天真办公空间更受接待。
CoStar Advisory Services 的履行照管人保罗 · 莱纳德（Paul Leonard）说：“关于有办公空间需求的企业业主而言，恰好是疫情这些成分，让他们运行嗜晴天真办公空间这一块。”
也即是，要是意外发生，公司但愿，跟坚贞传统的办公租赁合同比较，他们不错更快地除去房钱支拨。他们更欣忭支付一定的溢价，来减少不细目性。
高纬物业的好意思洲地区业主磋议哄骗大卫 · 史姑娘（David Smith）示意，在企业运行重新想考办公室的用途之际，天真办公空间方兴未已。
换句话说，企业仍需要办公空间，但需要办公空间的原因还是发生变化。像 WeWork 这么的公司，处于一个很是的位置，不错为对畴昔尚有疑虑的东说念主和公司提供采纳。
02 WeWork 的名胜转换
莫得东说念主曾料猜想，2020 年，WeWork 尽然依旧处于办公趋势的最前沿。酌量到昔时倒霉的处境以及也曾发生的桩桩丑闻，WeWork 走向盈利以致是重新上市的簇新远景尤其令东说念主惊叹。
也曾，徒有科技公司之名的 WeWork，却是硅谷实打实的心头好，估值高达 470 亿好意思元。最大的投资银行都自告死力地想匡助 WeWork 上市。可惜的是，上市进程冷凌弃地揭露了该公司令东说念主操心的财务痛楚和有毒的企业文化。
WeWork 策划上市的前一年，公司收入 18 亿好意思元，但耗损 16 亿好意思元。科技创业公司亏钱并不少见，但 WeWork 的耗损却是源于公司治理和不良行为等更为严重的问题。
就在公司努力向潜在的阛阓鼓励解释我方的价值时，WeWork 的兼并首创东说念主亚当 · 诺依曼却在玩冲浪，缺席公司会议，又挪用公司的资金充实我方和家东说念主的钱袋。据称，诺依曼的办公室里还有一个 “温泉和冰的浴池”。他还花多量的钱去作念跟 WeWork 涓滴不联系的投资，包括一所学校和制造东说念主工海浪的创业公司。他还王人备没必要塞把公司更名为 We Company。
事实解释，私募投资者大致能容忍这么的行为，但公众阛阓则否则。
因现款流弥留，WeWork 的曼哈顿私立学校 WeGrow 2019 年底关门
2019 年底，WeWork 取消上市策划，又除名诺依曼。亲手将公司推向偶而之渊的诺依曼，却依旧在离开时取得一笔 17 亿好意思元的多数下野抵偿费。WeWork 的主要投资者软银，尽管还是在这家公司上损失数十亿，仍示意贪图调停 WeWork。调停的标准包括减少开支，放缓投资新址地产的速率，以及重新评估还是领有的房地产。WeWork 还裁掉了数千名职工，又变卖了不少非中枢业务——包括阿谁东说念主工海浪制造公司。接着，WeWork 请来马斯拉尼，一位以匡助公司药到病除而闻明的高管。临了，We Company 也改回了原来的名字：WeWork。
尽管该公司仍未解脱窘境，但至少 WeWork 还是在尝试总结大路。WeWork 还是将耗损幅度削弱一半。客岁第三季度，WeWork 耗损 12 亿好意思元。本年同期，耗损减少至 5 亿好意思元，天然数额依旧巨大，但至少得到了抵制。WeWork 的会员数和收入也不才降，但比较客岁同期降幅不到 15%。酌量到 WeWork 的许多会员都是每月订阅会员且不错随时取消订阅，这么的弘扬也不算倒霉。
另外，WeWork 的会员中，领有 500 名或以上职工的企业会员比例正在加多，从客岁的 43% 增长至本年的 54%。这些公司有时候会租下整层或整栋办公楼，比起个东说念主会员，也更有价值、更踏实。
WeWork 还加多了一些有施行意旨的收入项。十月份，该公司推出 “企业治理决策”（Business Solutions），来匡助其办公空间内的中小企业处理东说念主力资源和工资派发等事项。在房钱以外，企业不错按月订阅这些功绩。
WeWork 的全球阛阓哄骗普拉迪普 · 辛格（Prabhdeep Singh）在十月份接受采访时说：“此举让 WeWork 从一家单纯的分享办公空间公司变为一家真的提供端到端企业治理决策的公司。我不会说这即是咱们的最终愿景和策划，但这毫无疑问是咱们的第一步。”
WeWork 还加多了办公室内告白，以允许告白主通过 WeWork 的办公空间内的数千个屏幕找到我方的潜在客户。
03 事情的另一面WeWork 还是治理了一些膺惩的问题，也身处一个远景稠密的行业，但这并不成保证 WeWork 畴昔的得胜。在疫情收尾之前，WeWork 仍将面对一些严峻的挑战。
WeWork 的主要策划模式为：从房主何处租下整栋办公楼或大楼内的办公空间，然后将租来的空间拦截一新，打造出创业公司的办公氛围，接着再将办公桌、办公室或整层或整栋办公楼以高于 WeWork 租来时的价钱，转租给个东说念主和公司。如今这个策划模式的最大挑战之一是，WeWork 与房主坚贞的多数租赁合同发生于疫情之前，房地产阛阓处于高位之际，其时的房钱价钱正好最高点。但 WeWork 当今需要转租这些空间，而此时东说念主们守望的房钱低于原先的水平，因为阛阓上采纳更多以及咱们正处于经济阑珊期。新开的办公方位沿路租借去的可能性也更低，因为劝诱租客需要时期，是以比较闇练的办公方位，这些新开的办公方位房钱收益更少。换句话说，WeWork 在新开的办公方位上，入不敷出。
施行情况亦然如斯、昔时几个月中，WeWork 在好意思国屡次降价，证明疫情之后，办公空间出租的收复仍需要时期。
证据安然磋议员詹姆斯 · 哈灵汇编的数据，客岁 11 月初和本年的 1 月份，WeWork 两次裁汰大多数个东说念主工位和微型办公空间的单元房钱。数据傲气，总体的平均价钱降幅为 10%，有些地区的价钱降幅达到了 25%。
哈灵说，这些价钱信息包含在 WeWork 网站的源代码内，但未向造访该网站的用户傲气。别称 WeWork 发言东说念主远离发表驳倒。但 WeWork 的首席履行官马斯拉尼承诺，WeWork 会在本年年底前终了盈利。
不啻 WeWork，在好意思国，办公空间出租价钱全体一直在大幅下落。在好意思国最大的几个城市中，戒指客岁底，只好不到 20% 的职工复返办公室。世邦魏理仕预期，到 2022 岁首，业主的要价可能会下落 7%，之后才有可能收复。另外，房地产磋议公司 Green Street 的磋议觉得，旧金山和纽约等阛阓受到的冲击可能最为严重。
WeWork 的最大竞争敌手之一 Industrious 还是销毁原先的租赁模式，而是与办公楼总共者分享收入。也即是说，Industrious 不再向房主支付房钱，而是将收入的一部分赐与房主。这种条约让 Industrious 得以在疫情时间连接延伸新的办公方位，同期最小化损失——因为公司的收入减少时，给房主的分红也会相应减少。世邦魏理仕称，瞻望畴昔会有更多雷同的条约。
另外，办公楼总共者们也在入部下手进军分享的天真办公空间。这么一来，像 WeWork 这么的中间商就可能会被淘汰出局。
临了，WeWork 的大部分业务其实来自于传统的分享办公，许多东说念主分享环球的办公阵势。疫情收尾后，东说念主们是否还欣忭采纳天真办公空间内的私东说念主持公室，这少许仍有待不雅察。脚下，要是 WeWork 想连接在天真办公空间鸿沟大展本事，WeWork 必须先在疫情的剩余阶段生计下来。
正如 CoStar 的莱纳德说：“要是你不错生计下来，那么天真办公空间的这个见地确乎卓越棒。疫情后的幸存者在畴昔将弘扬得更好，迎来第二次旺盛发展的契机。”
“当孙正义第一次采纳投资我时，他只用了 28 分钟。”
最近，有知情东说念主士显现，WeWork 前首席履行官亚当 · 诺伊曼（Adam Neumann）行将与软银集团达成息争，息争内首肯可包括 WeWork 的最新总共者软银支付给诺伊曼的用度减少 5 亿好意思元。
证据新的拟议条件，软银或将斥资约 15 亿好意思元购买 WeWork 早期投资者和职工捏有的股票。
2019 年 10 月，WeWork 上市失败后，软银开首曾同意收购属于诺伊曼和 WeWork 现时及下野职工的约 30 亿好意思元股份。随后，软银对这个纾困决策建议异议。软银的反悔，导致该公司和诺伊曼、和 WeWork 的董事闹上法庭。
要是两边之间的漫长法律纠纷能够在这次息争之后告一段落的话，WeWork 大致有望再次冲击环球阛阓，不外是通过另一种时势——很是主义公司收购（SPAC）来上市。
知情东说念主士示意，BowX Acquisition 是一家空缺支票机构，曾在 8 月份的 IPO 中筹资 4.2 亿好意思元。这家公司曾主动与 WeWork 的最大鼓励软银战斗，参议收购 WeWork 的可能性。这次收购或赐与 WeWork 大致 100 亿好意思元的估值。
如今 BowX 和软银之间的谈判仍在连接，两边有望在畴昔数周达成条约。关联词，谈判也有可能翻脸。酌量到新上市公司必须有才智劝诱投资者购买其股票，能否治理诺依曼和其他东说念主建议的诉讼被觉得是完成与 BowX 并购交游的要道。
上市失败前，WeWork 在临了一轮私募融资中估值达到为 470 亿好意思元，远高于这次收购的估值。即便估值大跌，但这次的并购大致也代表了阛阓对 WeWork 生意模式的招供——尽管疫情时间，许多分享办公空间业务摇摇欲坠。同期，这也标明，SPAC 的崛起正在改变成本阛阓。
据称，为了扫清重新上市的禁止，软银在昔时两周还是与诺伊曼和该公司安然董事构成的罕见委员会进行相通，但愿能就之前的 30 亿好意思元纾困决策纠纷达成的息争。
成人电影网正在协商的治理决策或最终使得软银向诺伊曼和包括 Benchmark Capital 在内的其他投资者支付 15 亿好意思元用度，为先前用度的五折。证据诺伊曼捏有的 25% 股份，他不错取得其中的 4.8 亿好意思元。另外，公司上市后，他也不错连接保留面前捏有的 75% 股份。
知情东说念主士说，协商仍在连接中，诺伊曼和其他东说念主能取得的具体金额仍可能变动。
“当孙正义第一次采纳投资我时，他只用了 28 分钟。” 诺伊曼也曾回忆称。
05 搬上荧幕：“WeCrashed”
Apple TV + 还是同意制作一部新的电视剧，证明 WeWork 在昔时几年中的起升沉伏。
这部剧的名字就叫作念 “WeCrashed”，以播客 “WeCrashed: The Rise and Fall of WeWork”为原本，奥斯卡最好男配杰瑞德 · 莱托（Jared Leto）和奥斯卡影后安妮 · 海瑟薇（Anne Hathaway）分手扮演诺伊曼和他的浑家。
好意思剧《办公室》的编剧李 · 艾森伯格（Lee Eisenberg）和德鲁 · 克里维罗（Drew Crevello）将共同撰写脚本，担任履行制作主说念主等。
苹果公司在网站声明中写说念：“‘WeCrashed’将证明创业独角兽 WeWork 的落拓崛起和不可幸免的雕残，以及这一切背后的自恋狂们。”
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